Gemeinnützigkeit
Was ist gemeinnütziger Wohnbau?
“Gemeinnützig” ist, was der Gemeinschaft nützt. Wesen und Selbstverständnis der gemeinnützigen Bauvereinigungen Österreichs (GBV) sind damit im Kern bereits umrissen. Die Gemeinnützigen sehen sich als moderne Wirtschaftsunternehmen in einem freien Markt und ihre Aufgabe vorrangig in der Versorgung (Bauen, Sanieren und Verwalten) breiter Bevölkerungsschichten mit Wohnungen.
Gewerbliche Wirtschaftsunternehmen wollen durch Gewinn-Maximierung ihren Eigentümern nützen. Bei Gemeinnützigen hingegen steht der Nutzen der Gemeinschaft an erster Stelle. Diese Prioritätensetzung ist sogar in einem speziellen Bundesgesetz, dem Wohnungsgemeinnützigkeits-gesetz (WGG) explizit festgelegt. Denn jede gemeinnützige Bauvereinigung unterliegt - im Unterschied zu gewerblichen Bauträgern - dem WGG. Demnach dürfen GBV nur beschränkt Gewinne machen und müssen diese Gewinne auch wieder in Wohnbaumaßnahmen im Inland investieren. Im Unterschied zu gewerblichen Bauträgern, die Gewinne aus der Bautätigkeit oder aus Mieteinnahmen beliebig verwenden können.
Eine gemeinnützige Bauvereinigung kann in der Rechtsform einer Genossenschaft, einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder einer Aktiengesellschaft organisiert sein.
Der allen GBV gesetzlich vorgeschriebene Aufsichtsrat ist für die laufende Kontrolle der Geschäftsführung zuständig. Ihm obliegt es, die Einhaltung von gesetzlichen Vorschriften, der Statuten des jeweiligen Unternehmens oder von Geschäftsanweisungen zu überwachen. Neben dem Vorstand ist der Aufsichtsrat der erste Adressat für den Prüfungsbericht des Revisionsverbandes. Bei Genossenschaften ist darüber hinaus der Prüfungsbericht auch in der Generalversammlung zu verlesen, sodass sich jedes einzelne Mitglied über die Ergebnisse der jährlichen Prüfung informieren kann.
Die wohnwirtschaftliche Tätigkeit der gemeinnützigen Bauvereinigungen zeichnet sich durch folgende Merkmale aus:
- Professionalität beruht auf langjähriger Erfahrung und kontinuierlicher Bautätigkeit in Konkurrenz zu mehr als 2.000 kommerziellen Anbietern.
- Soziales Gewissen manifestiert sich in partnerschaftlicher Zusammenarbeit mit den Kunden und zum Beispiel bei der Entwicklung neuer Wohnformen für alte und behinderte Mitbürger.
- Vorreiter-Funktion bei der Integration gesellschaftlicher Randgruppen und der innovatorischen Weiterentwicklung energietechnischer und ökologischer Standards.
- Wohnsicherheit garantiert das individuelle Dauerwohnrecht, das für Genossenschafter und Mieter gemeinnütziger Bauvereinigungen gleichermaßen gilt.
- Langfrist-Qualität Qualität ist deshalb eine wirtschaftliche Maxime, die in sorgfältiger Kostengestaltung und Erhaltung der Bausubstanz deutlich zum Ausdruck kommt.
- Kontrolle sichert die sparsame, wirtschaftliche und zweckmäßige Verwendung aller Gelder, die Bauvereinigungen anvertraut werden. Bei den Gemeinnützigen existiert das dichteste Kontrollnetz, das jemals für eine Branche geschaffen wurde.
Für die Aktivitäten gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV) gelten folgende Grundsätze, die im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz verankert sind:
- Kostendeckung: GBV müssen mit ihren Kunden ein angemessenes Entgelt vereinbaren. Dieses darf „nicht höher, aber auch nicht niedriger angesetzt werden“, als sich aus den Kosten der Herstellung bzw. der Bewirtschaftung der Wohnhäuser ergibt.
- Gewinnbeschränkung: Ertragskomponenten sind Bestandteil der kostendeckenden Preise. Sie sind bei den GBV jedoch durch Gesetz und Verordnungen genau festgelegt und in ihrer Höhe begrenzt.
- Eigenkapital: Durch ihre wohnwirtschaftliche Tätigkeit erwirtschaften die Unternehmen das notwendige Eigenkapital. Dies ist die günstigste Finanzierungsform für Grundstücksvorsorge, Neubau und Sanierung von Wohnungen. Wird das Eigenkapital innerhalb der gesetzlichen Fristen nicht entsprechend eingesetzt, muss es versteuert werden.
- Vermögensbindung: Eigenkapital ist auf Dauer für gemeinnützige Zwecke gebunden. Dies wird durch eine Begrenzung der Gewinn-Ausschüttung an die Eigentümer und durch andere Beschränkungen gewährleistet.
- Personelle Einschränkung: GBV müssen von Angehörigen des Baugewerbes unabhängig sein, um Koppelungsgeschäfte zum Nachteil der Kunden zu verhindern. Dies gilt vor allem für die Funktionäre von gemeinnützigen Unternehmen. Auch die Bezüge von Funktionären und Angestellten dürfen gesetzliche Grenzen nicht übersteigen.
ÖWG Wohnbau bekennt sich vorbehaltlos zum Coprorate Governance Kodex für gemeinnützige Bauvereinigungen. Den aktuellen Kodex finden Sie auf der Seite des Verbandes der gemeinnützigen Bauvereinigungen.
Geschichte der Gemeinnützigen
Die historischen Wurzeln der gemeinnützigen Bauvereinigungen liegen in der Mitte des 19. Jahrhunderts. Die Stimmen, die auf das heute kaum vorstellbare Wohnungselend des beginnenden Industriezeitalters – vor allem in den rasant wachsenden Städten – hinwiesen, wurden erstmals in der Revolution 1848 deutlich vernehmbar. Sie kamen überwiegend aus humanitär gesinnten oder aus christlichen Kreisen. Sie blieben auch nicht ganz ungehört: verantwortungsbewusste Gemeinden errichteten erste „Armenwohnungen“, Industriebetriebe bauten Quartiere für ihre Arbeiter, staatliche Stellen solche für Beamte.
Gemeinnützige Bautätigkeit entfaltete ihre Dynamik von Anfang an im Zusammenspiel mit staatlicher Unterstützung für das Wohnungswesen: Von grundlegender Bedeutung wurde der „Kaiser Franz Joseph I. Regierungs-Jubiläumsfond 1908“ vor allem deshalb, weil darin erstmals „Gemeinnützigkeit“ definiert wird, unter anderem durch Normierung von Gewinnbeschränkung. Dies sowie das Wohnungsfürsorgegesetz 1910 führten zur Gründung zahlreicher Baugenossenschaften, die jedoch während des Ersten Weltkrieges großteils wieder verschwanden. Eine zweite, kurze Gründungswelle brachte der „Bundes- Wohn- und Siedlungsfond“ 1921. Sie zeigt deutlich, dass die Dynamik bei der Entwicklung des gemeinnützigen Sektors aus der fruchtbaren Interaktion mit Wohnbauförderung seitens der öffentlichen Hand kommt. Die Wirtschaftskrise bremste die Bautätigkeit ab 1925 ein.
Die in ihrer Grundstruktur jedoch nach wie vor bestehende, bunte und vielfältige Genossenschafts- und Bauvereinsstruktur mit viel Selbstverwaltungsengagement fiel 1938 der Naziherrschaft zum Opfer. Deren Wohnbauleistung war dürftig und generell der Kriegswirtschaft untergeordnet.
Zur dritten und bedeutendsten Gründungswelle gemeinnütziger Bauvereinigungen kam es dann in der Wiederaufbauzeit der Nachkriegsjahre. Dabei spielten der 1948 geschaffene „Wohnhaus-Wiederaufbaufonds“ sowie der wiederbelebte „Bundes- Wohn- und Siedlerfonds“ eine gewichtige Rolle. An der Wiege der 2. Republik standen 1945 bereits 141 Bauvereinigungen und zwar 102 Genossenschaften und 39 Kapitalgesellschaften. 1955 gab es insgesamt 361 Gemeinnützige in Österreich. Diese „Rekordzahl“ sank seither durch einen kontinuierlichen Prozess von Fusionen und Zusammenschlüssen. Im Jahre 2001 wurden fünf Wohnungsgesellschaften im Bundesbesitz der Gemeinnützigkeit enthoben.
Derzeit gibt es 190 gemeinnützige Bauvereinigungen in Österreich, davon 99 Genossenschaften, 81 Gesellschaften mit beschränkter Haftung und 10 Aktiengesellschaften.
Quelle: 2015, Österreichischer Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen